Simulation de prêt immobilier
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Calcul de prêt immobilier
Calculez votre mensualité avec et sans assurance, le coût du crédit et le capital restant à rembourser. Partez du montant à emprunter ou du prix du bien avec votre apport.
Simulez vos mensualités
Les valeurs préremplies sont un exemple. Le taux de 3,50 % n’est pas un taux de marché.
Votre simulation
Première mensualité avec assurance
- Capital emprunté
- Prêt hors assurance / mois
- Intérêts totaux
- Assurance totale
- Frais de crédit
- Coût total du crédit
- Échéances + assurance
- À payer au départ
Vérifier le financement
Comparer un prêt sur 15, 20 ou 25 ans
Une durée plus longue réduit la mensualité, mais augmente généralement les intérêts et l’assurance totale. Cette comparaison conserve le même capital, le même taux et la même assurance : les offres réelles peuvent avoir des taux différents selon la durée.
| Durée | 1re mensualité avec assurance | Intérêts | Assurance | Coût du crédit | Simuler |
|---|
Du premier remboursement au solde nul
Votre tableau d’amortissement
Chaque échéance sépare les intérêts, le capital remboursé et l’assurance. Le capital restant dû est affiché après le remboursement de la période.
| Année | Capital remboursé | Intérêts | Assurance | Total payé | Capital restant dû |
|---|
Année 1 = mois 1 à 12, indépendamment de l’année civile. Chaque montant est arrondi au centime selon la convention de calcul. Le CSV contient tous les mois, les totaux et les hypothèses, quel que soit l’affichage choisi.
Quelle mensualité pour 100 000 à 300 000 € empruntés ?
Ces exemples utilisent un taux nominal fixe de 3,50 %, hors assurance et hors frais. Ils servent de repères de calcul, sans présumer du taux que la banque vous proposera.
| Capital emprunté | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 714,88 € | 579,96 € | 500,62 € |
| 150 000 € | 1 072,32 € | 869,94 € | 750,94 € |
| 200 000 € | 1 429,77 € | 1 159,92 € | 1 001,25 € |
| 250 000 € | 1 787,21 € | 1 449,90 € | 1 251,56 € |
| 300 000 € | 2 144,65 € | 1 739,88 € | 1 501,87 € |
Avec une assurance constante à 0,30 % du capital initial, ajoutez 25 € par mois pour 100 000 € empruntés, 50 € pour 200 000 € et 75 € pour 300 000 €. N’additionnez pas le taux d’assurance au taux nominal dans la formule du prêt.
Une formule que vous pouvez vérifier
Comment calculer une mensualité de crédit immobilier ?
C est le capital emprunté ; i est le taux mensuel, soit le taux annuel en pourcentage ÷ 1 200 ; n est le nombre de mensualités, soit la durée en années × 12.
Si le taux est nul : M = C ÷ n.
Pour 200 000 € sur 20 ans à 3,50 %, i = 0,035 ÷ 12 et n = 240. La formule donne 1 159,919435… €, arrondis à 1 159,92 € hors assurance.
La première échéance, pas à pas
- Intérêts : 200 000 × 0,035 ÷ 12 = 583,33 € après arrondi.
- Capital remboursé : 1 159,92 − 583,33 = 576,59 €.
- Capital restant dû : 200 000 − 576,59 = 199 423,41 €.
- Assurance sur capital initial à 0,30 % : 200 000 × 0,003 ÷ 12 = 50 €.
- Échéance avec assurance : 1 159,92 + 50 = 1 209,92 €.
Comment calculer le coût total du prêt ?
Coût du crédit = intérêts + assurance + frais de crédit saisis. Le remboursement du capital n’est pas un coût supplémentaire : il restitue la somme empruntée.
Dans cet exemple sur 20 ans, sans frais de crédit : 78 380,66 € d’intérêts + 12 000 € d’assurance = 90 380,66 € de coût. La somme des échéances avec assurance est de 290 380,66 €.
Les arrondis de cet échéancier
La mensualité habituelle est arrondie au centime. Chaque mois, les intérêts et l’assurance sont arrondis au centime, le demi-centime vers le haut. Le capital remboursé est la différence entre l’échéance du prêt et les intérêts. La dernière échéance solde le capital restant : 1 159,78 € hors assurance dans l’exemple.
Un calcul sans arrondis intermédiaires, des dates de valeur ou des conventions bancaires différentes peuvent donner un total légèrement différent. L’échéancier contractuel reste la référence.
Dans un tableur : =-VPM(3,5%/12;20*12;200000) donne la mensualité théorique hors assurance. Son équivalent anglais est PMT.
Apport, frais de notaire et frais de crédit : que compter ?
- Le prix et les frais d’acquisition
- Les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », augmentent le budget d’achat. Saisissez-les dans le mode « Prix du bien et apport ». Ajoutez les éventuels frais d’agence à la charge de l’acquéreur s’ils ne sont pas déjà inclus dans le prix. Ne recopiez pas la même dépense dans deux champs.
- Les frais du financement
- Dossier, garantie du prêt et courtage se renseignent dans « Frais de crédit ». Payés à part, ils augmentent le coût sans changer le capital. Financés, ils sont ajoutés au capital : ils génèrent alors aussi des intérêts et, selon le mode retenu, de l’assurance.
- Le total de votre projet
- En mode projet : prix + acquisition + intérêts + assurance + frais de crédit. C’est aussi l’apport et les frais payés au départ, plus toutes les échéances. Les charges de copropriété, travaux non saisis et dépenses courantes du logement en sont exclus.
Exemple de plan de financement
Bien : 250 000 € · acquisition : 20 000 € · apport : 70 000 € · frais de crédit : 4 000 €.
Frais de crédit payés comptant :
capital = 250 000 + 20 000 − 70 000 = 200 000 €Somme à payer au départ = 70 000 + 4 000 = 74 000 €.
Frais de crédit financés :
capital = 250 000 + 20 000 − 70 000 + 4 000 = 204 000 €Somme à payer au départ = 70 000 €.
La possibilité de financer ces frais dépend de l’accord de la banque. Les frais financés ne sont comptés qu’une fois dans le coût du crédit.
Assurance sur capital initial ou capital restant dû
Selon le contrat, les cotisations peuvent dépendre du capital initial ou du capital restant dû. Elles peuvent aussi varier avec l’âge ou suivre un barème propre à l’assureur : la base de calcul ne suffit donc pas à connaître le tarif réel. Source : ABE Infoservice.
Les trois calculs disponibles
- Capital initial : prime mensuelle = capital emprunté × taux annuel total ÷ 1 200, en utilisant le taux en pourcentage.
- Capital restant dû : même formule, avec le capital avant chaque échéance. À taux constant, la prime diminue avec le capital.
- Montant mensuel connu : le montant indiqué est ajouté à chaque échéance pendant toute la durée.
Les calculs au taux constant sont des hypothèses. Recopiez le coût de l’échéancier d’assurance si votre contrat applique des primes variables.
À deux emprunteurs : intégrer les quotités
Le taux demandé est le taux total déjà pondéré par les quotités, sur une même base. Exemple : 0,30 % à 100 % pour chaque personne donne 0,60 % au total, soit 100 € par mois pour 200 000 € sur capital initial. À 50 % chacun, le total est de 0,30 %, soit 50 € par mois.
Ne saisissez pas le TAEA dans ce champ : utilisez le taux de cotisation appliqué au capital ou le montant mensuel de vos primes. Le mode « Sans assurance » sert à isoler les remboursements du prêt ; il ne signifie pas que la banque acceptera un prêt non assuré.
Comment interpréter cette simulation ?
Pour comparer des offres : regarder le TAEG
Le taux nominal détermine les intérêts. Le TAEG intègre aussi les coûts obligatoires liés à l’obtention du crédit, notamment certains frais, garanties et assurances. Deux prêts au même taux nominal peuvent donc coûter différemment. Comparez les TAEG, les garanties et les échéanciers des offres. Source : Service Public.
Cet outil calcule des montants en euros, pas un TAEG réglementaire. Il ne contrôle ni le taux d’usure ni l’éligibilité de votre dossier.
Durée et taux d’effort : des règles distinctes
En France, les règles du HCSF prévoient en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit maximale de 25 ans, avec des cas particuliers et une marge de flexibilité pour les banques. La saisie de 26 à 30 ans est une possibilité de calcul, pas une validation du financement. Source : HCSF.
Pour examiner vos revenus et vos crédits en cours, utilisez le calcul du taux d’endettement. Une mensualité calculée ne constitue jamais un accord de prêt.
Modèle : un prêt amortissable à taux fixe, fonds versés en une fois, première échéance un mois après le versement, échéances mensuelles sans différé. Les taux variables, prêts relais, paliers, remboursements anticipés, frais périodiques et montages à plusieurs prêts ne sont pas intégrés. Les éventuelles restitutions de garantie ne sont pas déduites.
Questions fréquentes sur le calcul d’emprunt
Quelle mensualité pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans ?
À 3,50 % de taux nominal fixe, la mensualité est de 1 159,92 € hors assurance. Une assurance constante de 0,30 % par an sur le capital initial ajoute 50 € par mois, soit 1 209,92 €. Les frais de crédit sont exclus de cet exemple. La dernière échéance est ajustée pour solder le prêt.
Combien coûte un prêt de 150 000 € sur 25 ans ?
Avec un taux nominal fixe de 3,50 %, la mensualité hors assurance est de 750,94 €. Une assurance constante de 0,30 % sur le capital initial représente 37,50 € par mois : l’échéance habituelle atteint alors 788,44 €. Changez le taux pour utiliser celui de votre offre.
Faut-il saisir le taux nominal ou le TAEG ?
Le calcul de la mensualité utilise le taux nominal annuel du prêt. L’assurance et les frais se saisissent séparément. Le TAEG sert à comparer le coût global des offres : le saisir à la place du taux nominal puis ajouter les mêmes frais compterait ces coûts deux fois. Cet outil ne calcule pas le TAEG.
Comment calculer les intérêts d’un emprunt immobilier ?
Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû avant l’échéance, au taux nominal annuel divisé par 12. Le total des intérêts est la somme de ces montants. Il ne faut pas multiplier le capital initial par le taux et la durée : le capital diminue au fil des remboursements.
Comment inclure les frais de notaire et l’apport ?
Choisissez « Prix du bien et apport », renseignez les frais d’acquisition, puis l’apport affecté à cet ensemble. Le besoin de financement est prix + frais d’acquisition − apport. Les frais de dossier, garantie et courtage se saisissent à part, avec le choix de les payer comptant ou de les ajouter au prêt.
Quelle assurance saisir si nous empruntons à deux ?
Pour une même base de calcul, indiquez le taux total après application des quotités : par exemple 0,30 % à 100 % pour chacun donne 0,60 % au total ; 0,30 % à 50 % pour chacun donne 0,30 %. Si les primes mensuelles sont constantes et connues, additionnez-les et choisissez « Montant mensuel connu ». Des tarifs ou bases différents nécessitent l’échéancier de l’assureur.
Pourquoi la dernière mensualité peut-elle être différente ?
Le simulateur arrondit la mensualité habituelle et les intérêts de chaque mois au centime. Ces arrondis cumulés laissent un petit écart : la dernière échéance rembourse exactement le capital restant dû et les derniers intérêts. Le solde final du tableau est donc nul.
Le simulateur peut-il calculer un PTZ ou plusieurs prêts ?
Il traite un seul prêt amortissable à taux fixe, sans différé. Un taux nominal de 0 % est accepté, mais ne reproduit pas à lui seul les règles d’un PTZ. Un montage avec PTZ, prêt relais, paliers ou plusieurs lignes de financement doit être calculé avec leurs échéanciers respectifs.
Sources et responsabilité éditoriale
Page et méthode revues le 30 septembre 2026. Les exemples numériques sont calculés par Calculatrice.com ; les organismes ci-dessous documentent le cadre du crédit, sans valider ce simulateur.
- Service Public — Taux annuel effectif global (TAEG)Les coûts obligatoires à prendre en compte pour comparer les offres.
- ABE Infoservice — Assurance emprunteurBases de cotisation, garanties et limites des comparaisons de tarifs.
- HCSF — Conditions d’octroi des crédits immobiliersRègles de taux d’effort, de durée et marge de flexibilité des banques.
- Service Public — Demander un crédit immobilierConstitution du budget, apport et comparaison des offres de prêt.
Éditeur : Semantiak · Directeur de publication : Nicolas Belotti. Consultez la méthodologie des outils financiers ou les informations sur le site pour signaler une erreur, en indiquant les données saisies et le résultat attendu.
Source : https://www.calculatrice.com/finance/emprunt-immobilier.html
Intérêts et primes arrondis chaque mois au centime ; dernière échéance ajustée. TAEG non calculé. Modèle sans différé, sans frais périodiques et sans remboursement anticipé.