Achat immobilier · Frais d’acquisition
Calcul des frais de notaire
Estimez les frais d’un logement ancien ou neuf, puis retrouvez chaque taxe, la rémunération du notaire et le budget total de votre achat.
Quel budget prévoir pour votre achat ?
Logement en France métropolitaine, hors Alsace-Moselle. Estimation à confirmer avec l’étude notariale ; frais de crédit exclus.
Taux départementaux : la liste intégrée reprend le tableau DGFiP du . Vérifiez le taux en vigueur à la date de l’acte, les dispositions locales et votre éventuelle qualité de primo-accédant ; le mode manuel permet de saisir le taux confirmé. Consulter les tableaux officiels.
Votre estimation
Frais d’acquisition
- Prix total saisi
- Achat + frais estimés
- Part des frais dans le prix
- Impôts et taxes, TVA comprise
- Émoluments et formalités HT
- Débours
Hors crédit, garantie, assurance, travaux et ajustements de copropriété. Ce montant n’est pas un décompte notarial.
Aide à la saisie et hypothèses
Hors frais de notaire et de crédit, mais mobilier et agence inclus s’ils font partie du total. Dans le neuf, saisissez le prix TTC.
La non-application de la hausse dépend de votre situation, pas seulement d’un « premier achat ». Vérifier les conditions.
Estimation des frais d’acquisition
Calculatrice.com · Référence des taux départementaux : 1er juin 2026
Le détail de votre estimation
| Poste | Base ou règle appliquée | Montant |
|---|---|---|
| Total des frais d’acquisition | ||
Voir le calcul des émoluments par tranche
| Tranche | Assiette dans la tranche | Taux HT | Émoluments HT |
|---|
Des repères en euros
Frais de notaire pour 100 000 à 500 000 €
Les frais ne correspondent pas à un pourcentage unique. Voici des simulations calculées avec 800 € HT de formalités et 600 € de débours, sans déduction, abattement ni remise. Dans la colonne neuf, le prix est TTC, avec une TVA immobilière de 20 %.
| Prix total | Ancien · département 5 % | Ancien · département 4,5 % | Neuf éligible · TVA 20 % |
|---|---|---|---|
| 100 000,00 € | 9 414,00 € | 8 902,15 € | 3 691,31 € |
| 150 000,00 € | 13 102,65 € | 12 334,88 € | 4 518,63 € |
| 200 000,00 € | 16 791,30 € | 15 767,60 € | 5 345,94 € |
| 250 000,00 € | 20 479,95 € | 19 200,33 € | 6 173,24 € |
| 300 000,00 € | 24 168,60 € | 22 633,05 € | 7 000,55 € |
| 400 000,00 € | 31 545,90 € | 29 498,50 € | 8 655,16 € |
| 500 000,00 € | 38 923,20 € | 36 363,95 € | 10 309,79 € |
Exemples propres à Calculatrice.com, avec les règles décrites ci-dessous. Les colonnes comparent des hypothèses fiscales ; elles ne déterminent pas votre éligibilité.
Quel taux de droits dans votre département ?
Le menu utilise le tableau DGFiP au 1er juin 2026. Le taux départemental est seulement une composante des droits. Hors avantage local, un taux de 5 % donne 6,3185 % de droits au total ; 4,5 % donne 5,80665 % ; 3,8 % donne 5,09006 %. La contribution de sécurité immobilière et les autres frais s’ajoutent.
Les taux inférieurs à 5 % dans le tableau
Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées et Saône-et-Loire : 4,5 %. Indre : 3,8 %. Les autres territoires métropolitains proposés sont à 5 % hors primo-accession.
Les avantages locaux demandent une vérification
Le Calvados prévoit un abattement de 46 000 € sous conditions ; la Savoie, une réduction à 4 % pour certaines premières propriétés. L’outil ne les applique que si vous confirmez votre éligibilité. Dans les Hautes-Pyrénées, le taux spécifique de 3,8 % concerne certaines ventes par lots avec préemption : il n’est pas un taux général pour primo-accédants.
Vérifiez le taux à la date de l’acte auprès de votre notaire ou sur la page actualisée de la DGFiP. Les paramètres personnalisés permettent d’utiliser un taux confirmé sans attendre une mise à jour du tableau.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
La somme couramment appelée « frais de notaire » rémunère plusieurs destinataires. Le notaire collecte notamment des taxes pour les administrations.
1. Séparer les assiettes
Dans ce modèle, la base immobilière est le prix total diminué du mobilier admissible et de l’agence déductible déjà inclus. La base des émoluments conserve le mobilier : prix total − agence déductible. Dans le neuf, elle conserve aussi la TVA immobilière.
Cette distinction suit le principe du capital de l’acte. Des charges particulières, ou une valeur fiscale supérieure au prix déclaré, imposent un autre calcul par le notaire.
2. Calculer les droits
Dans l’ancien : part départementale sur sa base après éventuel abattement, taxe communale de 1,20 % sur la base immobilière, puis frais de recouvrement de 2,37 % de la part départementale. Ce dernier taux ne s’applique pas directement au prix.
La contribution de sécurité immobilière retenue est de 0,10 % du prix immobilier, avec un minimum de 15 €. Référence fiscale.
3. Appliquer le barème progressif
| Tranche d’assiette | Taux HT |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Chaque taux porte seulement sur sa tranche. Sur 250 000 €, cela donne 2 394,75 € HT, avant remise éventuelle. Au-delà de 60 000 €, le raccourci équivalent est : base × 0,00799 + 397,25 €.
4. Ajouter les frais du dossier
Le calcul ajoute les formalités HT, leur TVA et celle des émoluments à 20 %, puis les débours saisis. Pour les petites valeurs, il applique l’écrêtement des émoluments à 10 % de la valeur immobilière, avec le seuil de 90 € HT. L’écrêtement ne plafonne pas les impôts ni les débours.
Convention d’affichage : postes arrondis au centime, puis additionnés ; TVA des prestations calculée sur leur somme HT arrondie. Ce modèle budgétaire ne reproduit pas tous les arrondis et minimums de perception du décompte fiscal définitif.
Dans le neuf : distinguer prix TTC, droits réduits et TVA
Le régime réduit suppose une opération éligible, notamment une vente soumise à la TVA sur le prix total. Un logement récent revendu par un particulier n’entre pas automatiquement dans ce régime. Voir les conditions.
Sur cette base HT : droit de 0,70 %, puis 2,14 % de ce droit au titre du recouvrement, soit 0,71498 % au total (couramment arrondi à 0,715 %). La taxe communale de 1,20 % n’est pas ajoutée.
Pour 250 000 € TTC à 20 %, la base HT est 208 333,33 € et ces droits représentent environ 1 489,54 €. La TVA immobilière est déjà dans le prix : elle n’est pas ajoutée aux frais. Le calcul conserve le TTC pour les émoluments et la contribution de sécurité immobilière. Référence sur la base HT.
Les tarifs particuliers de ventes en nombre ou de certains programmes VEFA ne sont pas reconstitués. Demandez le tarif propre à votre programme ; le barème de vente ordinaire présenté ici peut alors surestimer la rémunération.
Primo-accédant : une exception à la hausse, pas la suppression des frais
La hausse temporaire peut porter le taux départemental à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Elle ne s’applique pas à l’acquisition éligible de la résidence principale. La condition générale est de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes ; des exceptions existent.
Le BOFiP du 17 juin 2026 précise qu’aucune condition de ressources ni de financement n’est exigée pour cette non-application. Être propriétaire d’une résidence secondaire n’empêche donc pas, à lui seul, cette qualification.
En indivision, la part de chaque acquéreur éligible peut bénéficier de l’exception. Pour un achat en communauté, les conditions s’apprécient différemment : ne saisissez pas arbitrairement 50 %. Faites confirmer la situation du couple.
Sur une base de 250 000 €, passer de 5 % à 4,5 % réduit les droits d’environ 1 279,63 €, frais de recouvrement compris. Ce n’est pas une remise sur la rémunération du notaire. Une réduction locale peut avoir des conditions supplémentaires.
Mobilier et frais d’agence : éviter les doubles déductions
Le mobilier doit être réel et valorisé
Retenez les meubles effectivement transmis, avec un inventaire et une valeur tenant compte de leur état. N’appliquez pas un pourcentage automatique du prix. Les notaires expliquent comment documenter cette valeur.
Dans l’exemple à 250 000 € et 5 % de taux départemental, 10 000 € de mobilier admissible diminuent les droits et la contribution de sécurité immobilière d’environ 641,85 €. Le modèle ne baisse pas pour autant la rémunération de vente.
L’agence dépend du mandat
La commission à la charge de l’acquéreur peut être exclue de l’assiette selon le mandat. Des honoraires à la charge du vendeur ne deviennent pas déductibles en cochant une option.
Le champ suppose que la commission déductible est déjà incluse dans le prix total saisi. Si votre prix est « net vendeur », ajoutez d’abord les honoraires acquéreur au total puis renseignez-les séparément. Le budget final les comptera ainsi une seule fois.
Ce qui reste à ajouter à votre budget
Prévoyez séparément les frais de dossier et de garantie du prêt, l’assurance emprunteur, les travaux et les ajustements prévus entre vendeur et acquéreur. Utilisez ensuite le simulateur de prêt immobilier pour estimer les mensualités. L’ANIL détaille ces dépenses annexes.
Ce calcul couvre un logement en pleine propriété, au barème ordinaire, en métropole hors Alsace-Moselle. Les particularités du livre foncier, les majorations et régimes ultramarins, les biens professionnels et les opérations avec exonération communale sont hors modèle. Pour ces dossiers, consultez le simulateur de l’ANIL et l’étude notariale.
Questions fréquentes
Quels frais de notaire pour une maison de 200 000 € ?
Avec un taux départemental de 5 %, sans déduction ni remise, 800 € HT de formalités et 600 € de débours, ce modèle donne 16 791,30 € de frais et 216 791,30 € de budget achat compris. Avec un taux départemental de 4,5 %, les frais deviennent 15 767,60 €. Les hypothèses comptent autant que le prix.
Maison ou appartement : le calcul change-t-il ?
Pour une vente ordinaire relevant du même régime fiscal et du même barème, le calcul de base est identique. Le contenu du dossier et les formalités peuvent différer : remplacez les montants préremplis par ceux de l’étude notariale lorsqu’ils sont connus.
Faut-il ajouter la TVA au prix du logement neuf ?
Si le prix saisi est déjà TTC, non. Le simulateur extrait la base HT pour les droits réduits ; il n’ajoute pas une seconde fois la TVA immobilière au budget. La TVA sur la rémunération du notaire est un poste distinct.
Les frais sont-ils déduits du prix de vente ?
Ils s’ajoutent au prix pour établir le budget de l’acquéreur. Le résultat « achat + frais » additionne le prix total saisi et l’estimation : le mobilier et les honoraires d’agence déjà compris dans le prix ne sont donc pas ajoutés une seconde fois.
Une remise de 20 % réduit-elle tous les frais de 20 % ?
Non. Pour le cas ordinaire modélisé, elle porte au maximum sur les émoluments de la fraction de prix dépassant 100 000 €, pas sur les impôts, les débours ni la totalité du prix. Sur une base de 250 000 €, une remise de 20 % représente 239,70 € HT, soit 287,64 € avec la TVA correspondante. Elle doit être accordée par l’office.
Pourquoi le décompte du notaire peut-il être différent ?
Le dossier réel peut comporter des charges augmentant l’assiette, des exonérations, un tarif particulier, des formalités supplémentaires et des arrondis fiscaux différents. Les sommes demandées avant la signature constituent une provision ; le décompte de l’étude permet de connaître les dépenses effectivement retenues.
Quand faut-il prévoir le paiement des frais ?
Intégrez-les au plan de financement dès la préparation de l’achat. L’étude vous communique l’appel de fonds et la date à laquelle les fonds doivent être disponibles pour la signature. Le simulateur ne fixe ni la provision à verser ni son calendrier.
Le calcul couvre-t-il un terrain, une donation ou une succession ?
Non. Cet outil concerne un logement acheté en pleine propriété avec le barème de vente ordinaire. Terrain seul, donation, succession, partage, viager, bail réel solidaire et locaux professionnels nécessitent une analyse spécifique.
Sources et méthode éditoriale
Calculs et contenu revus le 30 septembre 2026. Taux intégrés : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Les sources documentent les règles ; elles ne certifient pas ce simulateur.
- DGFiP — Taux, abattements et exonérations au 1er juin 2026Tableau de référence des départements. La date des données est distincte de la date de révision de cette page.
- Impôts — Frais à payer lors d’un achat immobilierParts départementale et communale, frais de recouvrement et minimum de contribution de sécurité immobilière.
- BOFiP — BOI-ENR-DMTOI-10-20, version du 17 juin 2026Paragraphes 105 à 109 : hausse temporaire, primo-accession et co-acquéreurs ; paragraphe 140 : Alsace-Moselle.
- Légifrance — Code de commerce, article A444-91Barème proportionnel des émoluments de vente.
- Légifrance — Code de commerce, article A444-54Assiette des émoluments : capital de l’acte et charges, distincts de l’assiette fiscale.
- Notaires de France — Frais d’acquisition réduits dans le neufConditions liées au régime fiscal de la vente ; composition des frais.
- Congrès des notaires — Fiscalité, rapport du 119e CongrèsTaxe de publicité foncière sur le prix hors taxes, comme en VEFA.
- Immobilier.notaires.fr — Déduire la valeur des meublesInventaire et valorisation du mobilier effectivement transmis.
- BOFiP — Éléments imposables autres que le prixTraitement de la commission de l’intermédiaire selon le mandat.
- Légifrance — Code de commerce, article A444-174Remise sur la fraction d’émoluments correspondant à l’assiette au-delà de 100 000 €.
- Notaires Office, Pessac — Tarifs réglementésÉcrêtement des émoluments et référence à l’article A444-175.
- ANIL — Les frais annexes à l’achatDistinguer frais d’acquisition, financement et autres dépenses du projet.
Éditeur : Semantiak · Directeur de publication : Nicolas Belotti. Retrouvez les références des outils financiers et les coordonnées sur la page À propos. Pour signaler une erreur, précisez le prix, le département, le régime et les hypothèses utilisées.
https://www.calculatrice.com/finance/frais-de-notaire.html
Estimation indicative au barème ordinaire, formalités et débours selon saisie. Frais de crédit et autres dépenses du projet exclus. Seule l’étude notariale établit le décompte de votre acte.