Calcul de capacité d’emprunt
Combien pouvez-vous emprunter avec vos revenus ? Estimez le capital de votre prêt assurance comprise, comparez les durées et calculez votre budget d’achat avec apport.
Votre simulation
Un prêt à taux fixe, remboursé chaque mois. Les taux sont vos hypothèses, à préciser avec une offre de prêt.
Capital empruntable
Intérêts + assurance : coût estimé hors frais de dossier, garantie et courtage. Dernière échéance et arrondis de la banque non modélisés.
Vérifier le calcul mensuel
Le solde affiché est avant impôt sur le revenu et dépenses courantes : ce n’est pas un reste à vivre complet.
Simulation indicative, sans accord de financement. Périmètre et limites.
Aide à la saisie et hypothèses
Comprendre les résultats de la simulation
Un montant, puis le détail
Renseignez vos hypothèses pour obtenir :
- Le capital empruntable et la mensualité avec assurance.
- Les intérêts et le coût de l’assurance sur la durée.
- Une comparaison de plusieurs durées.
La capacité calculée est une estimation mathématique. La banque analyse aussi les charges du foyer, l’épargne et la stabilité des revenus.
Comparer les durées du prêt
Même enveloppe mensuelle, même taux nominal et même hypothèse d’assurance. Le taux réellement proposé peut varier selon la durée.
| Durée | Capital | Prêt + assurance / mois | Intérêts | Assurance totale | Intérêts + assurance |
|---|
Allonger la durée augmente généralement le capital disponible, mais aussi le coût total. Comparaison sans frais, sans différé ni variation des crédits en cours.
Si le taux de l’offre est différent
Même durée, même budget mensuel et même assurance. Ces taux hypothétiques ne prédisent pas le marché et ne modifient pas un prêt à taux fixe déjà souscrit.
| Taux | Capital | Écart de capital |
|---|
Combien emprunter avec 1 500, 2 000 ou 3 000 € de salaire ?
Il n’existe pas de montant universel par salaire. À revenus identiques, la durée, le taux, l’assurance et les crédits déjà en cours changent le résultat. Ce tableau fournit des exemples calculés avec les mêmes hypothèses, sans autre crédit.
| Revenus nets avant impôt / mois | Budget prêt + assurance / mois | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525,00 € | 70 957 € | 86 782 € | 99 881 € |
| 2 000 € | 700,00 € | 94 609 € | 115 710 € | 133 175 € |
| 2 500 € | 875,00 € | 118 262 € | 144 637 € | 166 468 € |
| 3 000 € | 1 050,00 € | 141 914 € | 173 565 € | 199 762 € |
| 4 000 € | 1 400,00 € | 189 219 € | 231 420 € | 266 350 € |
| 5 000 € | 1 750,00 € | 236 524 € | 289 275 € | 332 937 € |
Montants de prêt arrondis à l’euro inférieur. Apport non compris ; frais d’achat non déduits. Calculs selon la formule ci-dessous.
Par exemple, avec 2 000 € de revenus nets avant impôt, l’enveloppe atteint 700 € par mois. Elle permet d’emprunter environ 115 710 € sur 20 ans dans ces conditions. Si un crédit auto de 200 € par mois est conservé, il ne reste que 500 € pour le nouveau prêt et son assurance, soit environ 82 650 €.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
1. Déterminer la mensualité disponible
Budget mensuel = revenus × taux d’effort − mensualités des crédits en coursLes crédits en cours comprennent leur assurance. Le budget obtenu doit couvrir la mensualité du nouveau prêt et son assurance. Si vous renseignez une limite personnelle plus basse, le calcul utilise cette limite.
Un budget nul ou négatif donne une capacité supplémentaire de 0 €. L’outil ne transforme pas cette valeur en un emprunt négatif.
2. Convertir ce budget en capital
On pose i = taux nominal annuel / 1 200, n = durée en années × 12 et q = i / [1 − (1 + i)−n]. Le coefficient q donne la mensualité hors assurance pour 1 € emprunté.
Capital = budget mensuel / (q + taux annuel d’assurance / 1 200)Cette formule concerne une assurance constante sur le capital initial. Avec une prime mensuelle fixe en euros : capital = (budget − prime) / q. Si le taux nominal est nul, q = 1 / n.
Les calculs intermédiaires conservent leur précision. Le capital final est arrondi à l’euro inférieur pour rester dans le budget saisi ; les mensualités et coûts sont affichés au centime.
Exemple : 4 500 € de revenus et 350 € de crédits en cours
À 35 %, le plafond mensuel total est de 1 575 €. Après les crédits existants, 1 225 € sont disponibles. Pour 20 ans à 3,50 % et 0,30 % d’assurance sur capital initial :
- capital empruntable : 202 492 € ;
- mensualité hors assurance : 1 174,37 € ; assurance : 50,62 € par mois ;
- intérêts : 79 357,29 € ; assurance totale : 12 149,52 € ;
- intérêts + assurance sur 20 ans : 91 506,81 €, hors autres frais.
Revenir au calculateur et cliquer sur « Essayer un exemple » pour retrouver ce scénario.
Les 35 % d’endettement : un plafond, pas une promesse
Le cadre HCSF fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée maximale de 25 ans. Des cas encadrés autorisent jusqu’à deux ans de différé supplémentaires. La flexibilité accordée aux banques concerne une partie de leur production : elle ne donne pas un droit individuel à emprunter au-delà du plafond. Source HCSF.
La banque reste libre d’accepter ou de refuser le dossier. Votre budget personnel peut justifier une mensualité plus faible, notamment avec des frais de garde, un loyer conservé, des dépenses de santé ou une épargne de précaution à maintenir. Le champ « Votre limite mensuelle » permet de tester ce choix.
Quels revenus et quelles charges renseigner ?
Le repère est le revenu net avant impôt, et non le salaire brut ou le montant reçu après prélèvement à la source. Pour deux co-emprunteurs, additionnez leurs revenus retenus. Écartez les rentrées exceptionnelles ; la banque peut appliquer une décote aux revenus irréguliers.
Les loyers locatifs doivent être retenus après la décote prudente fixée par le prêteur, sans déduire directement les loyers des mensualités de crédit. Il n’existe pas de pourcentage universel imposé à saisir ici. Pour des revenus complexes, demandez à la banque quel montant retenir. FAQ HCSF.
Les crédits en cours doivent être pris en compte même s’ils se terminent avant le nouveau prêt. L’outil les conserve par prudence sur toute la simulation ; il ne calcule pas un lissage des échéances. Si un crédit est soldé avant la mise en place du projet, faites un second scénario avec les charges qui subsisteront.
L’assurance peut réduire sensiblement le capital empruntable
À mensualité totale identique, une assurance plus chère laisse moins de place au remboursement du capital. Pour un contrat calculé sur le capital initial, le montant mensuel vaut : capital × taux annuel d’assurance / 1 200.
À deux, renseignez le taux total correspondant aux quotités choisies. Exemple : un taux de 0,30 % pour chaque personne, assurée chacune à 100 %, représente 0,60 % au total. Si chaque personne est assurée à 50 %, le total est 0,30 %, à tarifs identiques. Vérifiez les montants du devis pour éviter de compter deux fois une quotité déjà intégrée.
Si vous connaissez une cotisation constante en euros, choisissez « Montant mensuel constant ». Une assurance dégressive ou variable n’est pas reproduite exactement : sa modélisation demande l’échéancier du contrat. Le taux d’assurance saisi n’est pas le TAEA.
Taux nominal ou TAEG : lequel utiliser ?
Le calcul des mensualités utilise le taux nominal. Le TAEG sert à comparer les offres en intégrant les coûts obligatoires liés au financement. L’introduire à la place du taux nominal puis ajouter l’assurance ferait compter certains coûts deux fois. Cette page ne calcule ni le TAEG ni le respect du taux d’usure. Définition officielle du TAEG.
Capacité d’emprunt, apport et budget d’achat
Le montant empruntable est le capital du prêt. Pour en déduire un prix de logement, ajoutez l’apport mobilisé puis réservez les frais d’acquisition, de financement et les travaux.
Prix du bien = (capital + apport − autres frais et travaux) / (1 + taux de frais d’acquisition)Dans cette formule, un taux de frais de 8 % s’écrit 0,08. Si vous connaissez plutôt les frais d’acquisition en euros, soustrayez-les directement de l’enveloppe.
Exemple de budget
Avec 200 000 € de prêt, 30 000 € d’apport, 5 000 € d’autres frais et travaux et une hypothèse de frais d’acquisition de 8 % du prix :
8 % est une hypothèse de calcul, pas un barème applicable à tous les achats. Faites préciser les frais réels selon le bien et sa localisation.
L’apport augmente l’enveloppe d’achat, mais ne change pas le capital calculé à taux et mensualité identiques. Une banque peut proposer des conditions différentes selon l’apport ; il faut alors refaire la simulation avec ces conditions.
Ce que cette estimation prend en compte
Le modèle correspond à un prêt amortissable à taux fixe, sans différé, avec mensualités constantes, revenus constants et assurance constante. Les autres crédits sont représentés par un montant mensuel fixe. Les frais d’acquisition sont une estimation de budget, pas un calcul fiscal.
Les montages avec PTZ, prêt relais, plusieurs prêts, paliers, différé, assurance variable ou remboursement in fine nécessitent un échéancier adapté. Un taux nominal nul est accepté pour vérifier un calcul mathématique ; il ne simule pas les conditions d’accès ni le différé d’un PTZ.
Le résultat ne vérifie pas les conditions de garantie, l’âge, le contrat de travail, les frais exacts, les charges familiales ni l’acceptation du prêteur. Pour aller jusqu’au plan de financement, réunissez une offre chiffrée, les devis d’assurance et les frais estimés, puis comparez les TAEG et échéanciers. Préparer sa demande · Simulation ANIL.
Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt
Combien puis-je emprunter avec 2 500 € de salaire ?
Sans autre crédit, 35 % de 2 500 € donnent 875 € par mois pour le prêt et l’assurance. Avec les hypothèses du tableau — 3,50 % de taux nominal et 0,30 % d’assurance sur capital initial — le capital atteint environ 144 637 € sur 20 ans. Modifiez les taux et charges pour obtenir votre estimation.
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans à 3,50 %, avec 0,30 % d’assurance sur capital initial, 200 000 € représentent environ 1 209,92 € par mois. À 35 % et sans autre crédit, cela demande environ 3 457 € de revenus nets avant impôt par mois. Le montant change avec la durée, l’assurance et les crédits conservés ; l’option « Revenu pour un emprunt visé » refait ce calcul.
Dois-je utiliser mon salaire net avant ou après impôt ?
Saisissez le revenu net avant impôt retenu pour les co-emprunteurs. Pour évaluer votre confort de remboursement, partez aussi de votre budget réellement disponible après impôt et charges : la limite mensuelle personnelle permet de réduire l’enveloppe calculée.
L’assurance est-elle comprise dans les 35 % ?
Oui : l’assurance exigée pour obtenir le crédit entre dans les charges d’emprunt. Dans ce simulateur, elle est incluse dans la mensualité disponible et vient donc réduire le capital par rapport au scénario sans assurance.
Peut-on emprunter sans apport ?
Le calcul fonctionne avec un apport de 0 €. Cela ne démontre pas que la banque financera tout le projet. Les frais doivent être couverts, et les exigences du prêteur peuvent limiter le montant accordé.
Faut-il retirer le loyer actuel des revenus ?
Un loyer n’est pas une mensualité de crédit à saisir dans « Crédits en cours ». S’il subsiste après l’achat, intégrez-le dans votre budget personnel et réduisez votre limite mensuelle en conséquence. Le prêteur examine l’ensemble des charges.
Pourquoi mon résultat diffère-t-il de celui de ma banque ?
Comparez d’abord les hypothèses : revenus retenus, crédits, taux nominal, assurance, durée et frais. Le simulateur ne reproduit pas les critères internes du prêteur ni un montage à plusieurs prêts. Des arrondis peuvent aussi modifier légèrement les mensualités.
Emprunter sur 25 ans permet-il toujours d’acheter plus cher ?
À taux et budget mensuel identiques, une durée plus longue augmente le capital amortissable. En pratique, le taux et l’assurance peuvent changer. Comparez aussi les intérêts et l’assurance sur toute la durée, et vérifiez que l’échéance reste supportable.
Comment augmenter ma capacité d’emprunt sans augmenter mon salaire ?
Testez un taux ou une assurance moins élevés, une durée différente, ou la fin d’un crédit existant. Chaque changement doit correspondre à une situation réalisable et chiffrée. Augmenter l’apport agit surtout sur le budget d’achat ; consacrer toute son épargne au projet réduit la réserve disponible après l’achat.
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Sources et méthode éditoriale
Références consultées le . Les règles générales proviennent des organismes ci-dessous ; les formules, exemples et tableaux sont calculés pour cette page.
- HCSF — mesure en vigueur : taux d’effort, durée et flexibilité
- HCSF — FAQ, version du 29 janvier 2024 : revenus et charges, questions 11 à 20
- Ministère de l’Économie — fonctionnement du crédit immobilier
- Service Public — préparer une demande de crédit immobilier
- Service Public — comprendre le TAEG
- Service Public / ANIL — simulation d’un échéancier et du TAEG
Éditeur : Semantiak · Directeur de publication : Nicolas Belotti. Cette page explique un modèle de calcul ; elle ne constitue pas une étude de financement personnalisée. Références finance · À propos du site.