La durée agit différemment sur les deux impôts.
Immobilier · hors résidence principale
Calcul de plus-value immobilière
Estimez l’impôt sur une plus-value immobilière dans le cas général d’un particulier. Distinguez la base à 19 %, les prélèvements sociaux et la surtaxe éventuelle.
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Les données de votre simulation
Cas général hors exonération. Saisissez les prix corrigés et les frais éligibles. La surtaxe est calculée uniquement si les valeurs concernent un seul cédant soumis à ce régime.
Votre résultat apparaîtra ici.La formule, les hypothèses et les limites resteront visibles.
Pourquoi existe-t-il deux durées d’exonération ?
L’abattement pour durée de détention n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Dans le cas général, l’exonération est totale après 22 ans pour le premier et après 30 ans pour les seconds.
Vérifiez d’abord si la vente est imposable
Une résidence principale peut être exonérée sous conditions : ne traitez pas automatiquement toute hausse de prix comme une plus-value taxable. La présente simulation concerne le cas général sans exonération particulière.
Les frais d’acquisition et les travaux ne se déduisent pas librement : seuls les montants éligibles ou forfaits autorisés sont à saisir, sans cumul incompatible. Le prix de cession doit intégrer les corrections justifiées avant la saisie.
Une location meublée avec amortissements, une indivision, un terrain à bâtir, un non-résident ou une exonération spécifique peut demander un autre traitement. Pour plusieurs vendeurs, le seuil de surtaxe ne s’apprécie pas simplement sur le gain global de la vente.
Abattements distincts pour l’impôt et les prélèvements sociaux : DGFiP.
Exemple complet après dix années révolues
Pour un prix de vente retenu de 300 000 €, un achat à 200 000 €, 15 000 € de frais d’acquisition admis et 30 000 € de travaux admis, la plus-value brute est de 55 000 €.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Base imposable à l’IR | 55 000 × (1 − 30 %) | 38 500 € |
| Impôt sur le revenu | 38 500 × 19 % | 7 315 € |
| Base des prélèvements sociaux | 55 000 × (1 − 8,25 %) | 50 462,50 € |
| Prélèvements sociaux | 50 462,50 × 17,2 % | 8 679,55 € |
| Surtaxe, un seul cédant | Base IR de 38 500 €, seuil de 50 000 € non dépassé | 0 € |
| Total de ce cas général | 7 315 + 8 679,55 | 15 994,55 € |
Les frais et travaux sont ici des montants déjà qualifiés fiscalement. Cet exemple ne décide pas de leur éligibilité.
Calcul vérifiable
Calcul des abattements, de l’impôt et de la surtaxe
plus-value brute = cession − acquisition majorée ; IR = base IR × 19 % ; PS = base sociale × 17,2 % ; surtaxe selon la base IR du cédant
- 1
Soustraire du prix de cession corrigé le prix d’acquisition et les majorations fiscalement admises.
- 2
Appliquer séparément les abattements de durée à la plus-value brute : l’un pour l’IR, l’autre pour les prélèvements sociaux.
- 3
Calculer 19 % sur la base IR et 17,2 % sur la base sociale.
- 4
Pour un seul cédant relevant du cas général, ajouter la surtaxe si la base IR dépasse 50 000 €, avec le lissage applicable.
Exemple contrôlable
Après 10 ans, l’abattement est de 30 % pour l’IR et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux.
Après le résultat
Deux bases imposables et des exonérations à vérifier
L’exonération IR arrive après 22 ans.
L’exonération sociale arrive après 30 ans.
La résidence principale peut être exonérée hors de ce calcul.
Dossiers explicatifs
Comprendre la règle avant le montant
Retrouvez les règles et les cas particuliers associés à cette simulation.
Limites visibles
Ce que le résultat ne permet pas de conclure
Hors résidence principale exonérée, LMNP avec réintégration d’amortissements, terrains à bâtir, SCI à l’IS, non-résidents et régimes dérogatoires. Pour plusieurs vendeurs, la surtaxe nécessite une ventilation : aucun total final n’est annoncé.
Traçabilité
Sources et références
Révision éditoriale de la page : 21 septembre 2026.
- Impots.gouv.fr — plus-values immobilières imposées
- DGFiP — surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Les formules, champs d’application, dates de données et règles de correction sont détaillés dans Références et méthodologie taxes.
Questions fréquentes
Plus-value immobilière : questions fréquentes
Pourquoi deux bases apparaissent-elles pour la plus-value ?
Le modèle distingue l’assiette de l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux, car les abattements de durée ne suivent pas la même progression. Une seule base appliquée aux deux composantes peut donner un autre résultat.
Puis-je utiliser le résultat tel quel pour la vente de ma résidence principale ?
Le simulateur ne vérifie pas les exonérations et exclut notamment ce cas de son calcul simplifié. Le prix d’acquisition corrigé, les frais, les travaux et les autres particularités doivent être qualifiés pour une opération réelle.
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