Calcul de plus-value immobilière

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition corrigé

1. Corrigez le prix de vente des charges à ajouter et des frais de cession fiscalement déductibles.
2. Majorez le prix d’acquisition des frais et travaux admis. Retranchez les amortissements à réintégrer lorsqu’ils sont concernés.
3. Retenez la part de plus-value du vendeur, puis appliquez deux abattements de durée distincts.
4. Calculez l’IR à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Ajoutez, s’il y a lieu, la surtaxe calculée sur la base IR du cédant.

Le prix d’acquisition corrigé n’est donc pas toujours le montant payé à l’origine. La plus-value fiscale n’est pas non plus la somme récupérée après remboursement de l’emprunt. Source [2].

Exemple : un logement acheté 200 000 € et vendu 300 000 €

Un propriétaire détient le logement depuis 10 années pleines. Il choisit le forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et le forfait travaux de 15 %. Aucun autre frais, amortissement ou régime particulier ne s’applique.

Abattement de plus-value immobilière : de 5 à 30 ans

L’abattement réduit la base imposable, pas le prix de vente. Le tableau donne les pourcentages cumulés après le nombre d’années pleines indiqué. Il n’y a pas d’abattement de durée avant la sixième année pleine. Source [3] et notice officielle [9].

La dernière colonne suppose une vente imposable au régime général, sans autre abattement ni correction. Elle ne comprend pas la surtaxe. À 22 ans, il reste ainsi 12,384 % de la plus-value brute au titre des prélèvements sociaux.

Comment compter les années de détention ?

La durée se compte par périodes de douze mois entre l’acquisition et la cession. Une acquisition le 15 octobre 2016 suivie d’une vente le 30 septembre 2026 représente 9 années pleines, pas 10. Les dates exactes des actes et les cas de succession, d’achat en plusieurs fractions ou de démembrement doivent être qualifiés correctement. Source [3].

Le mode par dates compte les anniversaires atteints. Pour une acquisition un 29 février, l’anniversaire est ramené au 28 février les années non bissextiles. Si la vente tombe exactement sur une date charnière, faites confirmer le décompte par le notaire. Le forfait travaux exige une durée strictement supérieure à cinq ans : cinq années pleines ne suffisent pas à préciser si ce cap est dépassé.

Frais de notaire et travaux : réel ou forfait ?

Frais d’acquisition : 7,5 % ou frais réels

Pour un bien acheté, choisissez entre le forfait de 7,5 % du prix d’acquisition et les frais réels admissibles, justifiés et supportés. Comparez les deux lorsque vous disposez des documents. Ils ne s’additionnent pas. En cas de succession ou donation, le forfait de 7,5 % n’est pas applicable. Article 150 VB [8].

Travaux : 15 % après plus de cinq ans, ou dépenses éligibles

Le forfait de 15 % concerne un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans. Le BOFiP n’exige alors pas de prouver que des travaux ont été réalisés. Au réel, certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être retenues sous conditions ; les factures ne rendent pas automatiquement tous les travaux déductibles. Source [4].

Les travaux réalisés soi-même, les simples dépenses d’entretien ou de réparation et les sommes déjà prises en compte fiscalement ne doivent pas être ajoutés sans vérifier leur traitement. Le forfait de 15 % et les travaux au réel sont exclusifs. En revanche, le forfait de frais d’acquisition et celui de travaux peuvent coexister quand leurs conditions respectives sont remplies. Source [4].

Frais de vente : éviter la double déduction

Le champ principal attend le prix de l’acte avant la déduction des frais renseignés dans les options. Si vous partez déjà d’un prix fiscal net corrigé, ne retirez pas une seconde fois les frais d’agence ou de diagnostics. Le capital de votre prêt restant à rembourser ne se saisit pas dans ces frais. Source [2].

Comment fonctionne la surtaxe sur la plus-value immobilière ?

Le seuil porte sur la plus-value nette imposable à l’IR, après abattement, et non sur le prix de vente ou la seule plus-value brute. La taxe utilise le montant total de cette base, avec des mécanismes de lissage à l’entrée de certaines tranches. Source [5].

Indivision ou couple : raisonner par vendeur

Pour une base IR globale de 90 000 € répartie à parts égales entre deux cédants, chacun a une base de 45 000 € : aucune surtaxe n’est due dans ce cas. Un vendeur unique avec une base de 90 000 € aurait une surtaxe de 1 800 €. Il faut donc calculer la quote-part avant la surtaxe. Source [5].

Le pourcentage du formulaire représente les droits de la personne dont vous simulez l’impôt. Si les dates, frais ou exonérations diffèrent entre propriétaires, chaque situation doit être traitée séparément. La vente par une SCI suit d’autres modalités : ce champ ne doit pas servir à la simuler.

LMNP : pourquoi la plus-value peut augmenter

Pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction en LMNP au réel minorent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value avant abattement. Certaines résidences-services bénéficient d’exceptions. Source [7].

Le formulaire accepte uniquement le montant net fiscal à réintégrer, après retraitements. Il ne suffit pas toujours de recopier tous les amortissements comptables : ceux relatifs à certaines dépenses retenues au réel pour la plus-value demandent une articulation spécifique. L’article 150 VB vise également les amortissements de certains dispositifs de location nue introduits en 2026. Texte applicable [8].

Si vous ne connaissez pas ce montant, sélectionnez « montant à vérifier ». Le simulateur ne donnera pas de total avec une correction supposée nulle. Faites déterminer le montant applicable avec votre comptable ou le notaire.

Exemple de mécanisme : si le prix d’acquisition majoré est de 245 000 € et que 25 000 € doivent être réintégrés, la base d’acquisition corrigée devient 220 000 €. Pour une vente à 300 000 €, la plus-value brute passe de 55 000 € à 80 000 €, avant les abattements.

Résidence principale et autres exonérations à vérifier

Une simulation imposable n’est utile qu’après examen des exonérations. Les principales situations à regarder sont les suivantes. Conditions complètes : DGFiP [6].

• Résidence principale : l’exonération concerne en principe l’habitation habituelle et effective au moment de la vente et ses dépendances admissibles. Un simple changement d’adresse ne suffit pas.
• Durée : exonération d’IR après 22 années pleines, de prélèvements sociaux après 30.
• Petite cession : un prix de cession n’excédant pas 15 000 € peut relever de l’exonération ; les règles de quote-part et de droits cédés sont à vérifier.
• Première cession d’un logement autre que la résidence principale : une exonération peut exister sous conditions, notamment d’absence de propriété de la résidence principale pendant les quatre années précédentes et de remploi dans les 24 mois.
• Autres situations : certains vendeurs, certaines opérations ou certains acquéreurs peuvent ouvrir droit à une exonération ou à un abattement spécifique.

Le simulateur ne statue pas sur ces conditions. Il bloque le calcul pour une résidence principale sélectionnée ou une petite cession détectée, et applique uniquement l’exonération automatique liée à la durée dans le régime général.

Périmètre, limites et rôle du notaire

Cette version traite une cession en 2026 d’un bien bâti situé en France, détenu directement en pleine propriété par un particulier résident fiscal français soumis au taux social de 17,2 %, avec une acquisition unique. Les montants saisis doivent être fiscalement admissibles.

Sont exclus : terrains et taxes de constructibilité, SCI à l’IR ou à l’IS, cession de parts, non-résidents, affiliation sociale ouvrant droit à un taux particulier, usufruit ou nue-propriété, fractions acquises à des dates différentes, construction par le vendeur, plus-values professionnelles, exonérations personnelles et abattements exceptionnels.

Le total comprend l’IR, les prélèvements sociaux et la surtaxe du cas général. Les éventuelles contributions liées aux hauts revenus du foyer ne sont pas calculées. Le résultat ne représente donc pas nécessairement l’ensemble des conséquences fiscales annuelles de la vente.

Les calculs conservent les décimales des bases et arrondissent chaque composante au centime. Ils ne reproduisent pas toutes les règles d’arrondi d’une déclaration. Le notaire vérifie les pièces, établit le décompte et effectue normalement les formalités déclaratives et le paiement. Source [1] et formulaire [9].

Sources fiscales et responsabilité éditoriale

Règles et sources consultées le 30 septembre 2026. La date de vérification n’est pas une garantie d’absence de changement ultérieur. Les liens permettent de retrouver les textes et les conditions que le formulaire ne peut pas qualifier à votre place.

1. Service Public — Plus-value immobilière
   Vue d’ensemble, taux et démarches.
2. DGFiP — Plus-values imposées
   Prix de cession, frais, prix d’acquisition et abattements.
3. BOFiP — Durée de détention et plus-value imposable
   Périodes de douze mois, points de départ et abattements.
4. BOFiP — Frais et travaux majorant le prix d’acquisition
   Conditions des frais réels et des forfaits de 7,5 % et 15 %.
5. BOFiP — Taxe sur les plus-values immobilières élevées
   Seuil, quote-part de chaque cédant et barème avec lissage.
6. DGFiP — Plus-values exonérées
   Résidence principale et autres exonérations sous conditions.
7. DGFiP — Vente immobilière et amortissements LMNP
   Règles applicables aux cessions LMNP depuis le 15 février 2025.
8. Code général des impôts — Article 150 VB
   Prix d’acquisition, majorations et amortissements ; version en vigueur depuis le 21 février 2026.
9. DGFiP — Formulaire 2048-IMM et notice 2026
   Déclaration officielle et tableaux des taux.

Édition : Calculatrice.com / Semantiak. Directeur de publication : Nicolas Belotti. Page mise à jour le 11 novembre 2026 ; cette page n’affiche pas de validation individuelle par un notaire ou un fiscaliste. Méthodologie taxes · À propos.